一定規模の敷地の建物については、敷地内に所定の公開空地を設置することで、基準容積率の２倍、４００％までの増床が可能になる「総合設計制度」がある。これは新たに建設されるビルを地域のコミュニケーションの場とする、あるいは空地を設けることで地域の避難場所とするなど、安全性を高めるといった狙いから設けられた制度。また、隣接するビルなどとの間で、容積率を融通し合う「特例容積率適用区域制度」などを利用すれば、それ以上の増床も可能になる。近くに定められた容積率を使い切っていないビルがあれば、その容積率を買い取って建設するビルに付け加えることができる制度だ。たとえば、２００７年竣工の「新丸ビル」は、総合設計制度と同時に、特例容積率適用地域制度を活用して、文化財でもある東京駅の駅ビルから容積率を買い取っている。東京駅の駅ビルは文化財であるため、建て替えによって容積率を高めることは難しいという事情から実現したという面はあるが、その結果、建て替え前の約６．６万平方メートルの延床面積が、建て替え後には約１９．１５万平方メートルに拡大した。およそ３倍の床面積になったわけである。またそれに先立って２００４年に竣工した「東京ビル」も建て替え前の６．８万平方メートルから１５万平方メートルに、２倍以上の規模になっている。今後もこうした形でのビルの建て替えが続々と進んでいく。森ビルの調査によると、東京２３区の大規模オフィスビルの竣工は２００８年から２０１０年までは年間６０万平方メートル台から８０万平方メートル台で推移するものの、２０１１年には９０万平方メートル台に増え、２０１２年には１１０万平方メートルまで増加するとみられている。計画の詳細が未定のものも含まれているので、当面の経済環境の見通しの厳しさを考慮すれば、若干減る可能性があるとはいえ、現在のような環境でこれだけ新規オフィスが誕生すれば、オフィスビル市場はさらに悪化していく可能性が高い。
（参考情報）
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