?東京カンディの調査で建物の被災度を決める基準として「大破」「中破」「小破」「軽微」「損傷なし」の区分が用いられたことを示した。実は、被災状況を判定する仕組みには三つの種類がある。「被災度区分判定」「応急危険度判定」「罹災証明の判定」である。この三つの判定はそれぞれに目的も方法も違う。ところがこの三つの判定は兵庫県南部地震のときにどこかで混同し、誤解された一面があるのでここで被災後の建物の被災判定
被災判定の三つの仕組み... の続きを読む
現場の仕事を順調に進め、お客様に喜んでもらうための指針として、ヨク・ハヤク・ヤスクということがいわれるが、これを例にとってみても、建設業においては古くから、このことが取り上げられ、努力されてきていることがわかる。つぎに示すものは、某超大手建設会社が昭和一〇年に発表した「現場従業員指針」の序文の一部である。・されば萄も当組に職を奉ずるものは、その営業方針たる良く廉く速いの三蔵を会得吟味し、以て職員た
努力されてきている... の続きを読む
一人前の人間は高く評価され、並み以下の人間はふるい落とされる一般に不況の時に世の中に出た人間は、一番厳しい時を知っているから、よく耐えて成長するといわれる。この一〜二年は好況においているが、今の好況は例年と違い、バラツキが出ていること、変化しているこいが特色である。換言すれば、今までと異なった意味でキビしい時である。これからは大きな変化も控えている時代である。甘やかされた時代には、呑気な仕事をして
キビしい時代だからこそ幸運だ... の続きを読む
もっとも、マイホームを買い換えた経験があれば、「そんなに税金はとられなかった」とおっしゃるかもしれません。というのは、自分の住んでいる土地・家屋を売った場合に限って、税法には、利益のうち三〇〇〇万円まで税金をかけない「居住用財産の特別控除」という特例が設けられているからです。ところが、同じように自宅を売った場合でありながら、この特例の適用が受けられず、べらぼうな税金に泣きを見るケースがけっして少な
意外に知られていない「居住用財産の特別控除」... の続きを読む
キャッシュフローが生み出されているもの、あるいは安定的なキャッシュフローが見込めるものであれば、すべて証券化に向いていると言える。庁舎などのオフィスは、自治体がテナントとしてリースバックを長期で行えば、信用力のあるテナントの長期リースという市場性の高い証券化商品となる。あなたの不動産スキルのレベルは、バブルの波を感知してタイミング良く投資を行ったり、バブルに翻弄されることなく適切なタイミングで物件
戦略を作るうえで不可欠の概念... の続きを読む
計画的な市街化を図る上で支障がなく、開発審査会の議決を経観光及び水資源の有効利用上必要な建築物。市街化を促進するおそれがなく、かつ市街化区域で行うことが困難または、著しく不適当と認められるもので、開発審査会の議決を経たもの（農家等の分家住宅、集会所、既存建築物の建て替え、幹線道路の沿道等における大規模流通業務施設、老人保健施設、有料老人ホーム等）。ちょっとわかりにくいですね。普通の人々に関係してき
わかりにくい基準に抜け道はあるのか... の続きを読む
大企業の社宅や外国人が数多く住む高級マンションなどもあり、のんびりと外国人の親子が散歩する姿が見られる。周辺には、法政大学、東京理科大学、日仏学院などの歴史ある学校が数多く集まる。また、教会やインターナショナルスクールもあって、このエリアのステータス感をいっそう高めている。東宮御所や皇居といった広大な自然に囲まれ、千鳥ヶ淵公園、北の丸公園なども近い。駅付近の生活利便性はさほどよいとはいえないが、牛
古くからマンションが分譲されてきたエリア... の続きを読む
特約を付記するのは、まだ一般的ではありません。しかし、訴訟社会のアメリカのように事細かに規定しておいたほうがいい面もあるので、日本も次第にそうなっていくはずです。が、これには販売業者や売り主側の了解が必要です。そして必ずしも買い主にとってオールマイティじゃない。「時間があれば解決するのに」つてときは有効ですが。本来、契約書や重要事項説明書は、消費者保護を目的に作られたものです。が、実際の現場では、
契約書や重要事項説明書は、業者の保身のためのもの... の続きを読む
「買い主は本契約締結後3週間以内に地盤調査をして、その結果、地盤補強に金200万円以上費用を生じることがわかったときは、契約を無償解除ができる」とかなんとか。また、別途「覚書」なんて書類を作ってごまかしちゃうことも多いですね。契約書に「特約」を付ける場合は、その仲介企業が売り主・買い主の間に入らなくてはなりませんが、「覚書」は仲介企業を抜いた売り主・買い主の当事者間の取り決めとなるので、なにかとス
「覚書」のごまかしには要注意... の続きを読む
「男なら外観など気にするな」「学生の分際で、なにがおしゃれだ」というウイルスがまだ日本に蔓延しているのだ。そういう教育が、日本から美を考えること、美を見つめ、生活に取り込むことを奪っていったのではないかと考えている。そう思っている僕のところにたまたま、地方の村おこし講演の依頼があった。テーマは「村の活性化」。今まで政治家や官僚や大学の教授など、先生と呼ばれるそれ相当の権威者を呼んできたが、皆、口を
ウイルスがまだ日本に蔓延している... の続きを読む
土工事と基礎工事の後、布基礎コンクリートに土台を乗せ、棟上げをして家を造っていく。基礎を十分に養生し乾燥させてからでないと土台を乗せることはできないのだ。それなのに、コンクリートを打ってわずか2日後には土台を乗せたりする。コンクリートは4〜5日の養生期間を与えて乾燥させないといけないのだ。しかも、養生期間中は、振動を与えることも許されないのだ。どんな立派な家を造っても、基礎がしっかりしていなかった
工程表をもらい「時間の手抜き」がないかチェックする... の続きを読む
私はけっして女性の能力を軽視するわけではない。ことに専業主婦の場合、毎日の家事の手際や段取り、育児の心配りなど、男にはとうてい太刀打ちできない面がある。それはすばらしい能力なのだが、そうした主婦の思考に、えてして欠けている要素もある。その最たるものが、時系列的な発想と経済バランス、何を加えて何を捨てるかといったシビアな交渉ごとの経験ではないだろうか。たとえば、住宅建築を考える場合、問題なのは、契約
長く快適に住むためには？... の続きを読む
一九九五年一月十七日の早朝、阪神地方と淡路島を襲った大地震は、改めて地震のすさまじい破壊力を見せつけました。震度七という激震で被害を受けた建物はおよそ四〇万棟、そのうちの一〇万棟は修復不能な状態だったといわれています。原形をまったくとどめずにガレキの山と化した家々は、まるで空襲のあとを思わせました。何よりも衝撃的だったのは。五五〇〇人を超える命が犠牲になったこと、そして犠牲者の九割近くが倒壊した家
被害の大小は家の古さと大きく関係していた... の続きを読む
買う予定はないけれど、欲しい家電ナンバー1は食器洗洗浄機です。夫と二人暮らしですから洗い物もそれほど多くはなく、そもそも食器洗いそのものもそれほど嫌いではありません。しかしマンションを購入し、オプション設備の一覧にそれを見た時は、心が躍りました。手で洗うよりはるかに行き届いて清潔で、水も多く使わなくてすむ。それに、たとえ嫌いでない作業とは言え、おっくうでない訳ではありません。寝ている間にぴかぴかに
新築一戸建てと食洗機... の続きを読む
今や、最初から不動産業者へ出向き、営業マンに物件を探してもらうという工程は少なくなってきたのではないでしょうか。インターネットが普及し、不動産情報もすぐに手に入る時代です。いくつかの不動産業者のホームページや総合サイトで見れば借りたい物件が一つ二つは出てくると思います。ですが、インターネットで見つけたからと言って、すぐに借りれるわけではありません。あまりの情報量なのでいくつもの業者さんが同じ物件を
不動産情報の量が多すぎる... の続きを読む
公開審査に向けては、課題の大小に関係なく、会計基準、商法、証券取引法、税法、業務手続上やシステム上の問題など、多方面からの分析や改善を要求される可能性が高まっています。そのため監査法人選びは、M&A準備作業が会社にとって困難を伴うか否かに関わらず、経験と実績が豊富な監査法人を選択することが最重要ポイントと言えます。また、担当者との相性も、株式公開という密度の濃い共同作業の中で、互いに信頼関係を構築
公開審査に向けて... の続きを読む
白山は、江戸期からの住宅地帯。文京区は小学校から中学まで公立校のレベルが平均的に高く、静かな環境で治安のよい地区としても有名である。その文京区の中心に位置するのが白山エリアである。一方、根津、千駄木は、台東区の谷中とともに「谷根千」と呼ばれ、下町情緒あふれる懐かしい街並みが残る。西片は坂道や石段が多く、その高台には、入り母屋造りの純和風建築やモダンな洋風建築など大きな屋敷が並ぶ。また交通量の多い白
静かで治安のよい住宅街... の続きを読む
モデルさんのようなきれいなだけの奥さんで、人形のようにずっとすまして座っているだけでは困るのです。主婦となると料理や洗濯、子育て、掃除などに追われ現実の生活はきれい事ではすまなくなるのです。言うなれば美人であると同時に性格も良くなくてはならないのです。つまり、住宅は形やデザイン、素材だけでなく、構造や防水、熱量計算、風景チェック、気密測定に開口部計画、ありとあらゆる新しい知識に満ち溢れているのです
あえて警鐘を鳴らす... の続きを読む
収入というものをもう少し考えてみます。収入とは生活費で、会社に置き換えると会社の経費と次の仕事のための準備金です。これを算式にすると、次のようになります。工事を請け負って業者職人に支払をして初めて会社の運営費（人件費を含む経費＋経常利益）を確保するわけです。この運営費が粗利益と呼ばれています。そうしますと、請負工事金から原価になる業者職人への支払をした残りが粗利益、即ち会社運営費になるわけですから
収入とは生活費... の続きを読む
ラス下地板にアスファルトフェルトなどの防水紙を、たるみやしわのないように縦に張り付ける。壁の下方から上方に張り上げていき仮止めする。次に、このアスファルトフェルトの上に金網状のメタルラスを張り付ける。メタルラスはモルタルの付着をよくする。ステープルかカッター釘で千鳥に止める。この外壁下地を構成する作業は、壁面の腐食・亀裂・剥離につながり、建物の耐久性に影響してくる。ところで、モルタル塗り下地は、速
モルタルの瑕疵... の続きを読む
建物を長期にわたって維持管理するには、冷暖房の設計が重要である。暖房は暖かければいいというものではない。体の上半身が温かくても、足元が寒ければ快適性は得られない。頭寒足熱が理想となる。実際に、古くからこの手法を取り入れているのがオンドル（韓国の伝統的な床暖房）である。オンドルとは、韓国で広くおこなわれている暖房方式で、床下から暖めるもの。床の表面材は、厚手のビニールマットのようなものになっている。
理想的なオンドル方式... の続きを読む
民間ローンの融資限度額は公表されていませんが、提携ローンなら物件価格の95％まで、非提携なら80％までが一般的です。また、返済負担率の基準は、年収に対して35％が目安といわれています。年間返済額には住宅ローンだけでなく、そのほかの借入金をあわせたすべての借入金が含まれます。車のローンなどを抱えている人は、そのぶん融資限度額が減額されることになりますので注意してください。こうした返済負担率に加えて、
勤務先、勤続年数なども審査対象... の続きを読む
一生、賃貸でいいじゃないか。そう腹をくくれば、賃貸暮らしのよさも見えてくる。分譲マンションのように、大きな借金を抱えることもなければ、やれリフォームだ、修繕だと大騒ぎする必要もない。設備などに不具合が生じれば、大家や管理会社に頼んで直してもらえばいい。費用は、故意に壊したりしたものでない限り、もちろんタダである。また賃貸なら面倒な管理組合の付き合いもないし、物件相場が上がった下がったと一喜一憂する
持つ者の不自由と持たざる者の自由... の続きを読む
マンションは、一階が庭になっている場合があります。庭付きマンションということで一階のメリットとなっています。しかし、ここに上からモノを落としてしまう場合があります。特に子供がおもちゃで遊んでいて、落とす場合もありますし、布団や洗濯物が落ちてくる場合もあります。いずれにしても、取りにくる場合もあれば、そのままに取りに来ない場合もあります。これはちょっと迷惑な話かもしれません。よく各階に貼紙がしてある
賃貸マンションで気を付ける点... の続きを読む
中古一戸建ては、たいていは木造住宅なのですが、少し古いものでしたら、ちょっと気をつける必要があります。それでなくても、建物の価値は、20年以上経つとほとんど価値がなくなっています。あまり古い物件には気をつけなければならないのです。木造という構造の問題もあります。水漏れやシロアリの被害など見えない部分にも目を光らせる必要があります。水周りの話をしますと、システムキッチンなどは、古くなっていると設備を
古すぎる中古一戸建てはコスト高... の続きを読む
カ・ドーロとよばれるヴェネツィアの住宅があります。イタリアで「黄金の住宅」という意味を持ち（昔、外壁が金箔などの装飾を施されていたことに由来する）、コンタリーニ家と言うヴェネツィアの総督を何人も輩出した貴族の住居でした。水に凄く近い場所にある真っ白な邸宅であり、柱の飾りなどもかなり凝ったものを使っています。設計したのは当時ドゥカーレ宮を設計した建築家であり、コンタリーニ家の権力の大きさもうかがい知
ヴェネツィアにある黄金の住宅... の続きを読む
そもそも、公団アパートの作りというのは、両親と子ども二人という四人家族を想定している。しかし、今、そういう家族は少なくなっている。単身者や独居老人、子どものいない共働きの夫婦、二世帯家族。家族の形がどんどん変化している。マンションも当然それら多様化した形態に対応できなければならない。家族が多様化したのだから、間取りも多様化する必要が出てくる。単身者ならワンルームと寝る場所があればいい。ロフト付きの
多様化した家族形態にあった多彩な間取りを... の続きを読む
長期優良住宅は住宅保証機構の「フラット35」、「フラット50」という住宅ローンを使用することが基本として考えられています。このフラットの商品は、読んで字のごとく、35年または50年間、金利も返済金額も均一という固定金利の商品です。この商品は、一般の銀行ローンよりも審査が比較的に緩く、収入が少なくても借りやすいという利点があります。民間の住宅ローンの場合、勤めている会社の経営が3期間黒字決算でないと
「フラット35」、「フラット50」とは... の続きを読む
バブル期、香港を除いたアジア各都市の商業地の中で、日本の地価は一番高かった。中国、ベトナムなどの工場用地は日本よりはるかに安く、労働の質も比較的よいため、日本の事業会社の工場は続々と海外に進出した。この動きは、このところ収束の気配を見せている。海外へ移転する生産工場は減少傾向にあり、アジアにおける金融機関の拠点も香港、シンガポールから東京に戻ってきているようである。その意味では、地価がアジア各国と
地価値下がりの影響... の続きを読む
初めて住宅を買う場合、以前は一戸建て志向が強かった。マンションを避け、初めから中古の一戸建てを求める人も多かったが、最近では、マンションに対するアレルギーはない。学生時代にワンルームに入ったり、結婚するとファミリーマンションに住むのも一般的だし、「いつかは一戸建てに……」という考えもそう強くはないようである。ここは、資金面や都心に近いというフットワークのよさからも、取りあえずマンションを買うのが無
マンションと一戸建のメリット・デメリット... の続きを読む
最近では、女性の社会的進出と同時に、共働きの夫婦も増加し、夫婦が互いにお金を出しあってマイホームを購入するケースが増えてきました。このようなときでも、ついつい何も知らずに夫の単独名義にしてしまうことも多いものです。しかし、ここで考えなければならないのは、夫の単独名義とするか、夫婦の共有名義にするかで様々な問題が生じてくるということです。もちろん、贈与税の問題、さらには相続税にも関連しますが、譲渡所
将来、売ることを考えれば夫婦の共有名義がトク... の続きを読む
公庫融資は、住宅ローンの中でも、もっとも有利であるが、それでは、どのくらい借りられるのでしょうか。マンション、一戸建てとも、ほぼ同じくらいの融資が受けられます。例えば、新築マンションの場合には、平均的な広さの７０平方メートルでは、２３２０万円まで借りられます。これは「通常融資」「特別融資」の２つですが、この他に「はじめてマイホーム加算」が２００万円、さらに年金の融資が、最高１８００万円まで借りられ
公的融資は最高いくらまで借りられる？... の続きを読む
貸家の着工数の推移をみると、現在まで、需要を相当に上回る高水準が続いてきた。特に、今世紀に入ってからは、三大都市圏や地方中核都市での貸家の大量供給が行われて、結果、大都市の空室数の増加が日立つようになった。最近は、空室数の増加が顕著となってきたため、着工数は減少傾向となってきている。日本の首都圏では、年に一〇万戸から一五万戸が供給されているが、フランスの首都圏にあたるイル・ド・フランスでは、年平均
日本は家をつくりすぎている... の続きを読む
一定規模の敷地の建物については、敷地内に所定の公開空地を設置することで、基準容積率の２倍、４００％までの増床が可能になる「総合設計制度」がある。これは新たに建設されるビルを地域のコミュニケーションの場とする、あるいは空地を設けることで地域の避難場所とするなど、安全性を高めるといった狙いから設けられた制度。また、隣接するビルなどとの間で、容積率を融通し合う「特例容積率適用区域制度」などを利用すれば、
オフィスビル市場は悪化する可能性が大... の続きを読む
2×4工法のこと。床枠組と壁枠組によって建物を一体化し、一種の箱を組み立てることを基本とした工法である。構造耐力上使用される木材の断面寸法が定められているため、輪人材（2×4材）を使用する。施工方法としては枠材に合板を釘打ちすることを基本としている。長所としては釘と金槌の工法なので、熟練した職人を必要とせず、レベル的には均一に仕上がる率が高い。また、構造部材の継手・仕口は金物によって緊結されるため
壁式工法について... の続きを読む
シックハウス症候群が気になるという人は、どこを見ればいいのでしょうか。前でも説明したように、シックハウス症候群を防止する方法はたったひとつ、「危ないものは使わない」でした。モデルハウスの壁や天井にビニールクロスを使っているかどうかで、その会社が建てる住宅の質がわかります。初めにもいったように、モデルハウスはその会社が建てる住宅のなかでも最上級のグレードと考えていいでしょう。モデルハウスですら内装に
シックハウス症候群が気になるなら？... の続きを読む